محامي عقارات اسطنبول
- الصفحة الرئيسية
- محامي عقارات اسطنبول
قانون العقارات (غير المنقولة)
المحامي العقاري قانون العقارات اسطنبول
قانون العقارات هو فرع القانون الذي يتعامل مع حقوق والتزامات الأطراف في جميع أنواع المعاملات العقارية ، في إطار التشريعات ذات الصلة.
محامي عقارات
يغطي قانون العقارات نطاقاً واسعاً. كموضوعات عامة ؛ في السنوات الأخيرة ، يبيع المقاولون منازل في الغالب على نماذج لم تكتمل بعد. في هذا السياق ، يفشل المقاول في إكمال المنزل خلال المدة المحددة في عقد الوعد بالبيع غير المنقولة وعدم تسليمه للمشتري أو أن يكون المنزل ليس بالجودة أو الميزات المحددة في العقد. طلب رسوم إضافية فوق المحددة بالعقد. يخضع الوعد غير المنقول لعقد البيع لشروط صارمة. التحقيق في سند ملكية العقار المراد شراؤه تتطلب القضايا الناشئة عن عمارات وحقوق ومسؤوليات والتزامات المستأجر والمالك في علاقة الإيجار معرفة خاصة وتقنية. هذه الأرقام تتطلب مساعدة قانونية من محامين متخصصين في مواجهة المشاكل.
حلولنا:
كمحامي عقارات مكتب اسطنبول للقانون والاستشارات؛ إلغاء سند وقضية تسجيل. إثبات وجود قصور في عقد العمل وإزالتها. إثبات العمل غير التعاقدي والإفراط في الإنتاج في عقد العمل. إثبات إقامة عقد عمل. إثبات ودفاع دفع ثمن العمل في عقد العمل. إشعار العيب ووجود عيب وحقوق اختيارية لصاحب العمل في حالة النقض. تقاسم الأجزاء الزائدة في عقد البناء مقابل الشقة. نقدم حلولاً متخصصة في قضايا مثل قانون التقادم في المنازعات الناشئة عن عقد العمل.
في هذا السياق ، نعمل مع محامينا المتخصصين في قانون العقارات والمحاميين العقاريين وشركاء الحلول الأقوياء في مكتبنا ، لفحص النزاعات التي تنشأ في هذا المجال ، موضوع النزاع ، وحل النزاع. وبهذا المعنى ، يتم تقديم خدمات الاستشارات والتقاضي للحل في أسرع وقت ممكن من خلال ضمان التطبيق الصحيح لمواد التشريع.
إن أعداد الأجانب الذين يريدون شراء العقارات في اسطنبول كبير جداً ويتزايد بشكل يومي. ومع هذه الزيادة في الأعداد، تم ملاحظة أن النزاعات والخلافات الناشئة عن العقارات ترتفع أيضاً بشكل متوازي. فمن الطبيعي أن لا يود الأجنبي الذي يرغب في الاستثمار عن طريق شراء العقارات في اسطنبول أو عموم تركيا أن يواجه مشاكل في الحاضر أو المستقبل. وانطلاقاً من وعينا بهذه الحقيقة، فإن جميع المحاميين لدينا في مكتبنا القانوني الواقع في مدينة اسطنبول، يقوم بتقديم المشورة والخدمات القانونية لموكليه.
من خلال هذا المقال، سنقوم بشرح الخطوات التي يتعين على الأجنبي اتباعها عند شراء العقارات في تركيا.
ما الذي قد يحتاج إلي معرفته الأجانب الذين يفكرون في شراء العقارات داخل تركيا ؟
هذا السؤال هو السؤال الرئيسي الذي قام بطرحه المحامي العقاري في اسطنبول ويجب أن نزيل عنه غبار الغموض.
- من الضروري معرفة البلد أو الجنسية التي يستطيع مواطنوها شراء وتملك العقارات داخل تركيا عبر التواصل مع المديرية العامة لسجل الأراضي أو من خلال الاتصال السفارات والقنصليات الواقعة في أراضي الدولة التركية.
- من المهم التأكد من كون العقارات المطلوبة من أجل الشراء لا تقع داخل حدود المناطق الأمنية العسكرية. من الممكن الحصول على هذه المعلومات بسهولة عبر سؤال المسؤول العسكري من قبل مكتب السجل العقاري. وفي حال كانت العقارات واقعة داخل حدود المنطقة العسكرية، فمن غير الممكن بيع هذه العقارات إلى الأجانب.
- يستطيع الأشخاص الأجانب المهتمين بشراء العقارات بنسبة تبلغ ١٠ بالمئة من قياس الوجهة للمنطقة التي يوجد فيها العقار.
- ومن الممكن أيضاً للأجانب الذين يردون تملك العقارات داخل تركيا، شراد جميع الأراضي والعقارات السكنية والإدارية مثل أماكن السكن و العمل والحقول وغيره، ما داموا ملتزمين بالقيود القانونية.
وبعد شرح المعلومات بالتفصيل حول القيود المفروضة على شراء الأجانب للعقارات في تركيا، دعونا نتكلم حول بعض المعلومات المتعلقة بعملية البيع.
لدينا مكتب المحاماة خاصتنا في اسطنبول يكون المحامي العقاري على أهبة الاستعداد من أجل إعطائك المعلومات الدقيقة حول كيفية شراء العقارات بشكل آمن في تركيا.
ما الاجراءات التي يتعين على الأجانب اتباعها عند شراء العقارات في اسطنبول أو عموم تركيا؟
- يتعين على الأشخاص الأجانب الذين يفكرون في شراء العقارات في تركيا تحديد موعد من أجل تنفيذ عملية نقل سند الملكية.
- من المستطاع إجراء التعيينات من خلال الإنترنت عبر نظام تعيين السجل العقاري في الإدارة العامة للسجل نفسه، ومن الممكن تحديد موعد عبر الاتصال بالرقم 181 من تركيا و +90 312 593 99 00 من خارج تركيا.
- يتعين على صاحب العقار أو ممثله المفوض أن يقوموا بتقديم طلب بشكل أولي إلى مسؤول مكتب تسجيل الأراضي. وعادة ما يتم استلام الطلبات الأولية هذه قبل وقت استراحة الغداء، عبر أخذ رقم التسلسل من مكتب تسجيل الأراضي.
- الوثائق التي يتعين على الشخص الأجنبي الذي يريد شراء العقارات تقديمها إلى مكتب تسجيل الأراضي هي التالي: في حال كان هناك نقص في شرط من الشروط قبل التقديم فيتعين إكماله، إذ يتم تعليق الملف لغاية إكمال جميع الشروط.
• نسخة شهادة سند الملكية
• نسخة بطاقة الهوية الشخصية أو جواز السفر (مع الترجمة في حال لزم الأمر).
• إحضار "شهادة القيمة العقارية" من مركز البلدية المعنية.
• إحضار بوليصة التأمين الإلزامي ضد الزلازل للمباني ( المباني السكنية، مكان العمل.... الخ).
• إحضار صورة شخصية عدد واحد للبائع وصورتين للمشتري.
• إحضار مترجم محلف في حال كان هناك طرف من الأطراف لا يتكلم التركية.
• إحضار التقرير الخاص بالتقييم.
• استخراج رقم ضريبي.
ويستطيع محامي العقاري بمكتبنا القانوني الواقع في اسطنبول أن يمدكم بالدعم القانوني في جميع المراحل.
وفي حال كان شراء العقار سيتم من خلال منح توكيل من الخارج، فيتعين تقديم التوكيل الأصلي وليس نسخة عنه، وترجمة موثقة له، ويتعين دفع التكاليف بمجرد تقديم الطلب والمستندات اللازمة.
كم تبلغ التكاليف التي سيتم دفعها في حال شراء العقارات في مدينة اسطنبول أو عموم تركيا؟
سيتم دفع ضريبة 4% من إجمالي سعر البيع المذكور في سند الملكية كرسوم، وتستطيع الأطراف أن تقرر في العقد من الطرف الذي سيدفع هذه الرسوم. فقد يدفع طرف واحد الرسوم بالكامل، أو قد يتفق لطرفان على أن يدفع كل طرف 2% من مبلغ الرسوم.
إلى جانب ذلك، سيتم دفع قيمة الصندوق الدائر، لعام 2021 ، هذا المبلغ قدره 194,75 ليرة تركية.
ما هي كيفية شراء العقارات بأمان في اسطنبول وعموم تركيا؟
قبل سرد الإجابة المفصلة على هذا السؤال، يتعين علينا أن نشير إلى أن السبيل الأكثر أماناً هو من خلال التعامل مع المحامي العقاري في اسطنبول، وذلك من أجل ضمان الشراء الآمن.
بالنسبة للعقار الذي سيتم شراؤه ، يجب علينا التحقق فيما إذا كان هناك أي شروط من شأنها تقييده، كالرهن العقاري ، والرهن ، إلخ.
كمحامي عقاري في اسطنبول ، نقدم خدماتنا لعملائنا في هذا المجال، وهي باختصار على الشكل التالي:
١. نقوم بدراسة إذا ما كان الشخص الذي يدعي أنه يمتلك العقار، والشخص المسجل ويظهر اسمه في السجل العقاري نفس الشخص أم لا.
٢. نقوم بدراسة إذا ما كان هناك شيء يقيد العقار الذي ترغب في شرائه، على سبيل المثال الرهن، والرهن العقاري.. الخ.
٣. نحن نتأكد إذا كان هناك نزاع أو خلاف قائم بين البلدية وبين صاحب العقار حول العقار الذي من المقرر شراؤه.
٤. ونقوم بتجهيز وكتابة العقد في حال تم الطلب، أما في حال كان هناك عقد، فنقوم بالتحقق من العقد بشكل مفصل.
٥. ونبحث إذا كان هناك على العقار أي ديون ضريبية.
٦. ونرافقكم في أثناء إجراء المعاملات المطلوبة في مكتب السجل العقاري.
٧. ونقوم بإرشادكم عبر عقدكم مع الوكيل العقاري.
باختصار شديد، نقوم بتنفيذ كافة الإجراءات والمراجعات اللازمة من أجل التأكد من أنكم لن تواجهوا أي مشكلة في المدى البعيد والقريب، ونقوم باتخاذ كل الاحتياطات اللازمة ضد الاحتيال.
من الممكن العثور على معلومات أكثر تفصيلية حول شراء العقارات بأمان من خلال الرابط التالي:
دليل استملاك العقارات للأجانب داخل تركيا
نهدف بهذا الدليل إلى مساعدة العملاء الأجانب الذين يفكرون في الحصول على عقارات في تركيا
تم إعداد هذا الدليل لهذا الهدف ، بيد أنه لا يقدم هذا الدليل الاستشارة المهنية الكافية بشكل كامل.
١. الأساس القانوني :
مع القانون رقم ٦٣٤٠ لقانون السجل العقاري رقم ٢٦٤٤ ، الذي دخل في حيز التنفيذ في ١٨ مايو ٢٠١٢
بحسب المادة ٣٥ المعدلة بالنسبة للأجانب الحقيقيين فقد تمت إلغاء بند المعاملة بالمثل.
ما هي الدول التي يستطيع مواطنوها الحصول على عقارات وحقوق عقارية محدودة في داخل بلدنا تركيا؟
من الممكن الحصول على المعلومات من سفارة الجمهورية التركية في البلد أو القنصلية، والسجل العقاري، والمديرية العامة (قسم إدارة شؤون الأجانب) ومديريات السجل العقاري الطابو. الأشخاص الحقيقيون من الأجانب يمكنهم بشرط اتباع الشروط القانونية في تركيا الحصول على كافة أنواع العقارات.
ويجب على الأشخاص الحقيقيون من جنسيات أجنبية والراغبين بتطوير العقارات غير المنظمة التي قاموا بشرائها تقديم المشروع من أجل الحصول على الموافقة عليه من الدوائر والأقسام المختصة كالبلدية أو مديرية الزراعة خلال مدة عامين.
٢. نموذج العقد أو شكله :
في دائرة الطابو مع التوقيع على سند الطابو، بحسب التشريعات الواقعة في حيز التنفيذ حالياً في تركيا، نقل ملكية العقارات. بالإضافة إلى أنه من الممكن توقيع "اتفاقية البيع" عند كاتب العدل، والجدير بالذكر أن بحضور كاتب عدل العقود الموقعة لا يسمح لكتملك العقار.
٣. قائمة القيود القانونية المفروضة على تملك الأشخاص الأجانب للعقارات في تركيا:
أ- يستطيع الشخص الأجنبي شراء ٣٠ هكتار في أقصى حد من الممتلكات العقارية الغير المنقولة في كافة أرجاء البلاد، و يأخذ حقوق عينية محدودة النطاق .
ب- يتعين الاستفسار من دائرة السجل العقاري، ما إذا كانت الأموال غير المنقولة تقع خارج المناطق العسكرية والأراضي الأمنية. وأخذ جواب إيجابية يخول يتيح الأجنبي شراء العقار.
تمت إزالة هذا الإجراء في ٥٨ محافظة، قد تم فيها مسبقاً قياس مناطق الحظر العسكري والأمني.
ج- الأشخاص الحقيقيون من حاملي الجنسيات الأجنبية حتى ١٠٪ من مساحة المنطقة التابعة للملكيات الخاصة، من الممكن لهم الحصول على عقارات وحقوق محدودة.
د- لا يمكن للأجانب الحقيقيين الاستفادة أو تطبيق قوانين الرهن العقاري على أشخاص افتراضيين غير حقيقيين أو شركات تجارية.
هـ - إذا ما تمت مخالفة القانون بشكل ما، فإن الوزارة صاحبة الصلة ومن خلال المديريات المختصة يتم استخدام العقار بهدف الاستحواذ الذي تحدده الادارة، إذا لم يتم التقدم بطلب أو تنفيذ المشاريع خلال المهلة المحددة.
٣. التطبيق والطريقة المتبعة
المشتري: هو شخص مواطن من بلد يحق له الحصول على ذات الحقوق غير المنقولة والمحدودة في تركيا.
الطلب: يتعين على صاحب العقار أو من يقوم بتمثيله تقديم طلب أولي إلى إدارة السجل العقاري.
عادةً يتم الحصول على الطلبات المبدئية قبل استراحة الغداء من خلال أخذ رقم تسلسلي في مديرية السجل العقاري. في حال كان يوجد نقص في شروط التقديم السابق، من الممكن إكماله، فقد يدخل الطلب في حالة الانتظار.
تقديم طلب عبر الإنترنت:
يتم حجز المواعيد بالنسبة لحاملي الجنسية التركية من خلال المواقع التالية:
(https://randevu.tkgm.gov.tr/)
أو عبر الاتصال على الرقم ١٨١ ومن خارج الجمهورية يمكن الاتصال على الرقم ٠٠٩٩٣٩٥٢١٣٠٩
الوتائق المطلوبة
أ- احضار وثيقة سند الملكية للعقار أو القرية.. الحي.. الجزيرة.. قطعة الأرض.. المبنى.. معلومات القسم المستقل.
ب- احضار وثيقة الهوية أو نسخة عن جواز السفر، وفي بعض الحالات يلزم ترجمتها من النوتر.
ج- احضار "شهادة القيمة المعادلة للعقار" بالنسبة للممتلكات غير المنقولة من البلدية المعنية بالأمر.
د- إحضار بوليصة التأمين الإجباري ضد الزلازل للمباني كالمنازل وأماكن العمل.. إلخ.
هـ- احضار صورة عدد ١ للبائع وصورتين شخصيتين تعود للمشتري (يجب على الصور ان تكون في آخر ستة أشهر، وبمقاس ٦ × ٤)
و- احضار مترجم محلف مكلف، في حال وجد طرف من الأطراف لا يتحدث اللغة التركية.
ز- في حال التعامل مع وكالة من الخارج يتعين القيام بترجمتها وإظهار الأصل أو نسخة مصدقة عنها.
شروط التوكيل الرسمي الصادر من الخارج:
الوكالات المنظمة في سفارات أو قنصليات تركيا، أو من خلال كاتب العدل في الدول الأجنبية بلغة تلك البلد، إضافةً لصورة الشخص المعني.
وتتم الموافقة والتصديق على التوكيل بموحب اتفاقية لاهاي الموقعة في ٥ أكتوبر ١٩٦١.
"Apostille (Convention de La Haye du Octobre 1961)"
وهنا تكون موافقة القنصلية التركية غير مطلوبة. في حال حمل هذه العبارة على المستندات والتوكيلات إلى الدول الأجنبية التي لم توقع على اتفاقية لاهاي.
توقيع كاتب العدل على التوكيل التوثيق بلغة البلد بما في ذلك صورة مصدقة للشخص المعني، يتم اعتماد توقيع وختم السلطة من قبل القنصلية التركية في ذلك المكان.
القسم المالي من المعاملة:
أ- سعر المبيع حيث لا يقل عن القيمة المعادلة للعقار. َالسعر المستلم من البلدية المعنية بالأمر. ويتم القيام بعملية دفع رسوم سند الملكية من قبل الطرفين.. من البائع والمباع إليه (كما وضح القانون رقم ٤٩٢ الخاص بالرسوم.. معدل رسوم السند هو ٢ بالمئة).
ب. يتم القيام بعملية دفع رسوم الصندوق المتجددة والمحددة على النطاق المحلي. الحد الأقصى ١٠٣،٥ × ٢،٥ ليرة تركية لعام ٢٠١٨.
ج. في معاملات نقل الملكيه بحسب المادة ٣٥ من قانون السجل العقاري رقم ٢٦٦٤، بعدها تُضاف رسوم الخدمة فوق مبلغ سعر الصندوق المتجدد الذي سبق وأن تم تحديده في أثناء المعاملة. ( مبلغ ٤٨٣،٥ ليرة تركية في عام ٢٠١٨ ).
5. نقاط يجب على الأجانب الراغبين بشراء العقارات اتابعها
عند شراء عقارات داخل بلادنا:
الرهن العقاري أوالحجز العقاري على الأملاك وما شابه ذلك، إذل كان هناك قيد أو حجز ملكية، فيفترض أن يتم فحصها عبر مديرية الطابو.
أما إذا ما تم رفض طلب الاستحواذ المقدم على العقار المعني، فيمكن حينها تقديم اعتراض الى المديرية الاقليمية التي يقع في نطاقها.
ويوصى كثيراً بعدم التعامل أو التعاقد مع خبراء وشركات ليس على قدر الثقة.
ويتعين استخراج تصريح "إقامة الأجنبي" حتى نتمكن من الحصول على العقارات غير المنقولة داخل الجمهورية التركية.
وفي حال وجود أو نشوب نزاعات بين الطرفين حيال مسألة الاستحواذ على العقار، فيجب على الفور أن نقوم بتقديم المسألة إلى السلطات القضائية في تركيا.
6. الكيانات القانونية الأجنبية المخولة لتملك العقارات في تركيا:
وفقاً لقانون الممتلكات غير المنقولة ٢٦٤٤ التركي، وبحسب المادة ٣٥ من قانون الأجانب، فإنّ استملاك الكيانات القانونية وشراؤها للعقارات داخل تركيا يندرج أساساً في قائمة الممنوع ( هناك بعض الاستثناء).
أما بالنسبة إلى الشركات التجارية المؤسسة في دول أجنبية أخرى، فيمكن لها ذلك تحت أحكام خاصة.. (البترول التركي رقم 6491)، ( قانون الحوافز السياحية رقم 2634 )، ( قانون المناطق الصناعية رقم 4737 ).
الحصول على عقارات وحقوق محدودة عينية، لا تطبق قيود الرهن على العقارات فيما يصب بصالح هذه الشركات التجارية. ومن غير الممكن للكيانات القانونية عكس شركات التجارة الخارجية الحصول على عقارات، ومن غير الممكن كذلك تشكيل حقوق محدودة وعينية في صالحه.
٧. استملاك العقار من قبل شركات رأس المال الأجنبي داخل تركيا، الشركات التي تملك رؤوس أموال أجنبية لديها عقارات غير منقولة في الأراضي التركية. وفقاً للمادة 36 المرفقة في قانون السجل العقاري رقم 2644، الصادر في تاريخ 16/8/2012.
أما حول ملكية العقارات وما يتعلق بامتلاك الحقوق العقارية المحدودة، فإن مثل هذا النوع من الشركات تقوم بإجراء معاملات بدلاً عن الكيان القانوني المؤسس في تركيا. بغض النظر عن الشريك، أو جنسية الشخص المؤسس، أو الشخص الذي يستطيع استملاك عقارات في تركيا بشكل شخصي،فليس هناك بالنسبة لمثل هذه الشركات أي قيود على استحواذ العقارات.
وفي ذات السياق، مع وجود وثائق التفويض التي سوف يتم استخراجها من مديرية السجل التجاري، فإنه وبالنسبة لرأس المال الأجنبي وهيكل الشراكة الموضح في نطاق اللائحة ذات الصلة، يتم اتباع خطوات التقديم إلى إدارة التخطيط والتنسيق، ويتم توجيه المعاملات من خلالها .
المصدر
